Začasna raba prostora

Marko Peterlin, Urška Jurman in Senka Vrbica

 

Prazne stavbe in zapuščena zemljišča v mestih se včasih spremenijo v žive in dinamične prostore, prostori propadlih investicij pa se spremenijo v prostore neformalnih ekonomij, klubskega življenja, športnih in kulturnih aktivnosti, inkubatorje zagonskih podjetij in podobno. K temu pogosto ključno pripomore začasna raba prostorov kot vmesna raba, ko se je določena namembnost prostora iztekla, nova pa se še ni vzpostavila. Medtem ko prazni prostori pogosto prispevajo k degradiranju svoje širše okolice, začasna raba prostor oživlja in mu vsestransko vrača vrednost.

Zato ne preseneča, da so priložnosti začasne rabe prostorov tudi pri nas pogosto hitreje izkoristili zasebni kot javni lastniki nepremičnin. Med tokrat predstavljenimi primeri prevladujejo prostori v zasebni lasti, pri čemer je posebej zanimivo, da gre za lastnino podjetij v stečaju. Ker pri tem vendarle ne gre za vsesplošno prakso stečajnih upraviteljev, bi opisani zgledi lahko služili kot dobrodošli primeri dobre prakse tudi za mnoge druge propadle investicijske projekte pri nas, ki so končali bodisi v stečaju bodisi v lasti Družbe za upravljanje terjatev bank.

Pri tem bi na podlagi izkušenj iz tujine, kjer začasna raba pogosto nastopa v vlogi načrtnega gentrifikatorja, kazalo ob koristih lastnikov nepremičnin skrbeti tudi za dolgoročne koristi uporabnikov prostorov, ki vanje vlagajo zlasti svoj čas in socialni kapital, ter predvsem za dolgoročne javne koristi v povezavi z razvojem mest. Za delovanje in razvoj mesta namreč prazni prostori predstavljajo večstransko izgubo. Občina ne dobi dajatev od dejavnosti, okoliško lokalno gospodarstvo, kot so trgovine, lokali, kolesarski ali računovodski servisi, pa nima strank. Stroški za vzdrževanje in obratovanje enake mestne infrastrukture se porazdelijo med manj uporabnikov in so zato višji. Družbeno povezanost otežujejo večje razdalje med dejavnostmi in med prebivalci, kar pomembno zmanjšuje socialni kapital širšega območja. Težava je vzdrževanje okolice, saj so prebivalci in uporabniki prostorov njeni ključni skrbniki. Pazijo, da stvari delujejo, da je javni prostor urejen, skrbijo za osnovno varnost.

Prav zaradi posrednih javnih koristi začasne rabe prostora bi ob upoštevanju koristi za lastnika začasna raba morala postati bistveno bolj pogosta še posebej pri javnih lastnikih nepremičnin. In čeprav je tudi pri nas znanih precej zglednih tovrstnih primerov – naj omenimo le Onkraj gradbišča v Ljubljani in Tkalko v Mariboru – pri tem zaradi kompleksnosti javnega upravljanja pogosto stoji na poti vrsta resničnih in navideznih ovir, prostori v lasti občin in države pa so včasih tudi več let prazni. Mreža za prostor je zato v začetku leta 2015 pripravila analizo začasne rabe nepremičnin v javni lasti, v okviru katere je bil izveden tudi niz intervjujev po petih izbranih občinah. Na podlagi te analize ter intervjujev, s pomočjo katerih smo pripravili opise primerov, je v nadaljevanju našteta tudi vrsta priporočil za spodbujanje začasne rabe prostora.

 

Viri:

http://www.mladina.si/166033/zacasne-resitve-za-trajne-ucinke/

http://prostorisodelovanja.si/moc-zacasne-rabe/

http://mrezaprostor.si/kako-spodbuditi-zacasno-rabo-nepremicnin-v-javni-lasti/

 

Povezave:

Skatepark Alprem – http://skalprem.blogspot.com/, https://www.facebook.com/skalprem

Skatepark Rog – http://skatepark-rog.sqwiz.si/, https://www.facebook.com/pages/Skatepark-ROG/443566369067600
Priporočila uporabnikom – fizičnim osebam

• Povežite se s somišljeniki oz. z drugimi s sorodnimi idejnimi stališči ter komplementarnimi potrebami po rabi prostora.
• S pomočjo Zemljiške knjige in bližnjih prebivalcev poiščite lastnika in sklenite dogovor o rabi prostora.
• K vzpostavitvi zaupanja z lastnikom prostora zelo pripomore sodelovanje v okviru enkratnega dogodka.
• V pogodbi zagotovite, poleg določitve predmeta rabe in trajanja rabe, pošteno in jasno opredelitev namer pogodbenih strank in dejanskega stanja (stanje prostora, kakšne dejavnosti bo uporabnik izvajal v prostoru), kakšne potencialne nevarnosti izhajajo iz prostora in je uporabnik z njimi seznanjen, krog oseb, ki bo prostor uporabljal ter medsebojnih pravic in odgovornosti (tudi za morebitno škodo). Dobro je če pogodbo pred podpisom pogleda pravnik.
• Akcije čiščenja in urejanja prostora ter njegove okolice lahko organizirate kot javne dogodke in preko njih komunicirate svoje načrte in širite svojo podporno skupnost.
• Če souporabljate prostor z drugimi, skupaj oblikujte enostavna pravila o souporabi in soupravljanju prostora. Pravila v teku časa prilagajajte na osnovi pridobljenih izkušenj.
• Komunicirajte navzven rabo/vsebino vašega prostora (info tabla, plakati, spletno mesto, FB ipd.) in organizirate vsaj občasne javne dogodke, četudi prostor ni mišljen kot prireditveni prostor. Vpetost vašega prostora/dejavnosti v širši lokalni prostor je pozitivno, saj s tem pozitivno vplivate na pestrost življenja v soseski in širite podporno skupnost.
• Prostor in dejavnosti v njem ključno določajo pričakovanja javnosti v zvezi z njim. Vsaka dejavnost ne sodi v vsak prostor.
• Aktivirajte se! Bodite dober in odgovoren uporabnik! Srečno!

Priporočila nevladnim organizacijam

• Pridobite status, da vaša organizacija deluje v javnem interesu na področju njenih primarnih dejavnosti. Status vam bo povečal možnosti za brezplačno začasno rabo prostora, saj se občine običajno sklicujejo na 30. člen Zakona o stvarnem premoženju občin in samoupravnih lokalnih skupnosti, na osnovi katerega lahko nepremično premoženje, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, da v brezplačno uporabo z neposredno pogodbo, med drugim tudi »nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu, za opravljanje dejavnosti, za katero so ustanovljene« in socialnim podjetjem, pri čemer se morajo upoštevati pravila o državni pomoči. V kolikor pridobitev statusa ni mogoča ali pa bi bila časovno neskladna z vašimi načrti, se sklicujte na dobesedno formulacijo v 30. členu, kjer ni govora o »statusu delovanja v javnem interesu«, temveč o tem, da mora vaša organizacija delovati v javnem interesu; slednje lahko dokazujete z vašim programom, financiranjem z javnimi sredstvi ipd.
• Če ni možno pridobiti brezplačne začasne rabe, bi bil možen tudi najem prostora po nižji najemnini od tržne vrednosti; pri tem se lahko sklicujete na 28. člen istega zakona, po katerem je možna oddaja nepremičnin v lasti občine pod ocenjeno vrednostjo, namenjeno poslovni dejavnosti, zlasti dejavnosti domače in umetnostne obrti, ter kulturni dejavnosti, pri čemer je merilo za izbor najugodnejšega ponudnika ekonomsko najugodnejša ponudba skladno z razvojnim programom samoupravne lokalne skupnosti in pravili glede državne pomoči.
• Regionalna stičišča nevladnih organizacij naj več pozornosti namenijo sistematičnemu dogovarjanju z občinami za zagotovitev prostorov (za začasno rabo) v korist NVOjev. Regionalna stičišča ali pa posamezna NVO (s statusom v javnem interesu) so lahko tudi posrednik med lastnikom nepremičnine in uporabnikom/uporabniki; ta vmesna organizacija lahko izvede pregledne postopke izbora in bolj nadzira dejansko rabo prostora in s tem razbremeni lastnika. Vloga take organizacije je lahko tudi identifikacija praznih in/ali degradiranih nepremičnin primernih za začasno rabo;
• NVOji lahko pri uporabi nepremičnin svojo profesionalnost izkazujete kot zaupanja vredni uporabniki.

 

Priporočila občinam

• Občina naj proaktivno podpira začasno rabo, tako skozi poznavanje prostora in s spremljanjem stanja na terenu kot z ukrepi prostorskega načrtovanja in z drugimi ukrepi.
• Občina naj ima dobro javno dostopno evidenco svojih nepremičnin. Aktivno naj spremlja tudi stanje praznih in/ali degradiranih nepremičnin zasebnih lastnikov; lahko je tudi posrednik med lastniki in zainteresiranimi uporabniki.
• Občina naj ima sprejet razvojni program občine (28. člen Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti), s katerim bi določila razvojne prioritete občine in temu skladno strategijo ravnanja z nepremičninami, ki bi sledila strateškim usmeritvam občine.
• Občina naj upošteva načelo gospodarnosti (4. člen Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti) v najširšem – ne le v v ozkem smislu prodajne cene ali najemnine, saj tudi prazna neuporabljena nepremičnina stane. Občina naj določi kriterije gospodarnega ravnanja z nepremičninami, kjer ni glavno merilo cena najema (lahko v razvojnem programu občine);
• Občina naj določi jasna merila za izbor uporabnikov – nevladnih organizacij in socialnih podjetij za brezplačno rabo ali najem po nižji ceni – in uporabnike pridobi z izvedbo ustreznih razpisov in presoje izpolnjevanja meril; pri tem lahko pomembno partnersko vlogo odigra regionalno stičišče nevladnih organizacij (pregled potreb nevladnih organizacij);
• Občina naj določi strateške ukrepe za vzpodbuditev opuščenih nepremičnin k oddajanju v začasno rabo (in prenovi) nepremičnin: npr. z odmero nadomestil za uporabo stavbnih zemljišč (tako da se nadomestilo ob prepustitvi v začasno rabo zniža sli celo oprosti plačila) ali z odmero komunalnih taks; ukrep naj bo na območjih, kjer je občina najbolj zainteresirana za ureditev razmer določen tako, da bo to pravično tudi do obstoječih urejenih nepremičnin.
• Zaradi morebitnega tveganja stroškov izselitve ali škode se lahko predhodno preverijo možnosti komercialnega zavarovanja rizika, ki ga krije najemnik/uporabnik; v primeru potrebne izselitve se išče rešitev začasne rabe za NVO v drugih prostorih; tudi pri dodeljevanju sredstev občine za NVO je lahko razpisni pogoj ta, da ima NVO plačane vse stroške, vezane na prostore v začasni rabi, ki so v lasti občine.
• Občina naj glede morebitne odškodninske odgovornosti posebno skrbnost posveti temu ob sklenitvi pogodbe z ustreznimi pogodbenimi določili.

Občina naj se dogovarja s stečajnimi upravitelji in jih spodbuja k začasni rabi nepremičnin v stečaju.