Marko Peterlin, Blaž Habjan
Kje so stanovanjske kooperative?
O stanovanjskih kooperativah, ki so v razvitih državah najbolj pogoste oblike stanovanjskih skupnosti in praviloma za javnimi stanovanjskimi skladi tudi glavne ponudnice najemnih stanovanj po ugodnejši ceni, se v zadnjih letih pri nas veliko govori. S stališča skupnostnih praks in njihove večje vloge v stanovanjski politiki je to dobro in je morda tudi posledica prizadevanj nevladnih organizacij, zbranih v Mreži za prostor. Moramo pa priznati, da doslej pri vzpostavljanju primernega okolja za razvoj tovrstnih stanovanjskih skupnosti in neprofitnih najemnih stanovanj kot resne konkurence aktualni stihijski stanovanjski politiki še nismo prišli prav daleč.
Iniciativne skupine se spopadajo s sistemskimi ovirami
Zakaj? Večina iniciativnih skupin, ki so poskušale organizirati stanovanjsko kooperativo, se še vedno spopada z začetnimi težavami: samostojno ali v sodelovanju z javnimi akterji iščejo ustrezno zemljišče ali stavbo potrebno prenove, organizirajo skupino potencialnih zadružnikov, začenjajo s pripravo dokumentacije ali iščejo možne vire financiranja. Na vsaki od teh točk naletijo iniciativne skupine na sistemske ovire, zaradi katerih se danes iskalci stanovanj raje odločijo za ustaljene poti samostojnega reševanja stanovanjskega vprašanja. Premožnejši jih rešujejo z nakupi stanovanj, nekoliko manj premožni z gradnjo samostojnih hiš po suburbaniziranem podeželju, še manj premožnim ostane življenje pri starših. Tisti, katerim starši ne morejo priskočiti na pomoč, pa se selijo od enega do drugega najemodajalca na neurejenem najemniškem trgu.
Vsak od zgoraj opisanih načinov reševanja stanovanjskega vprašanja je z vidika dolgoročnih družbenih stroškov dovolj problematičen, da je z vidika države smiselno podpreti drugačne rešitve: življenje v najemnih stanovanjih, ki so energetsko učinkovita, blizu služb, ki omogočajo prostorsko prilagajanje različnim oblikam gospodinjstev, trajnostno mobilnost in s katerim stanovalci ponovno napolnijo izpraznjena mestna središča, kar je problem večine slovenskih mest. Vsaj nekaterim od teh rešitev bi se precej lažje približali s stanovanjskimi kooperativami.
Znanilci sprememb
Vendarle ne moremo reči, da se ni nič premaknilo. Po eni strani predlog novega Nacionalnega stanovanjskega programa 2015–2025 uvršča stanovanjske kooperative med nove alternativne oblike bivanja, ki bi lahko pripomogle k doseganju ciljev za izboljšanje stanovanjske oskrbe. Kot je zapisano, predstavljajo kooperative možnost gradnje cenovno dostopnih najemnih stanovanj, ki hkrati ustrezajo željam njihovih uporabnikov. Aktivnosti, ki jih predvideva nacionalni program, naj bi bile namenjene preučitvi dodatnih možnosti za izvajanje alternativnih oblik bivanja, informacije pa predstavljene čim širši javnosti. Po mnenju Mreže za prostor gre za bistveno premalo ambiciozne načrte za obdobje naslednjih 10 let. Kar je potrebno preučiti, se lahko preuči v letu ali dveh, slediti bi morali pilotni projekti in podporna shema za iniciativne skupine, po letu 2020 pa bi morale biti stanovanjske kooperative uvrščene med sistemske ukrepe stanovanjske politike, ne med alternativne.
Po drugi strani so stanovanjske kooperative našle pot tudi v Operativni program za izvajanje Evropske kohezijske politike, kjer je v več prednostnih oseh predvidena možnost sodelovanja stanovanjskih kooperativ, bodisi kot upravičencev bodisi kot ciljnih skupin. A obenem ni izrecno predviden noben ukrep, ki bi podprl njihovo vzpostavitev in delovanje.
Kaj dela stanovanjske skupnosti skupnostne?
Čeprav vzpostavljenih primerov stanovanjskih kooperativ pri nas ni, pa ne moremo pristati na tezo, da je v Sloveniji vsak raje na svojem in da nismo pripravljeni deliti skupnih prostorov ali storitev, kar je ena od temeljnih značilnosti kooperativ. Obstaja vrsta primerov uspešno delujočih skupnih prostorov v stanovanjskih blokih ali v soseskah, poznani so primeri skupnih storitev, ki jih opravljajo enkrat eni drugič drugi stanovalci za vse stanujoče v bloku.
Še posebej pomembno pa je, da obstaja vrsta izkušenj s skupnim upravljanjem stavb, ki je temeljni pogoj za delujočo stanovanjsko kooperativo. Za ilustracijo predstavljamo primer samoorganizacije stanovalcev pri upravljanju večstanovanjske stavbe na Viču v Ljubljani.
Primer samoorganizacije stanovalcev pri upravljanju večstanovanjske stavbe
Stavba s šestimi stanovanji na Viču v Ljubljani je bila zgrajena leta 1962. Že pred letom 2010 so se stanovalci odločili, da bodo stavbo upravljali sami in so odpovedali storitev zunanjega upravnika. Stanovanja so v lasti stanovalcev, ki jih je trenutno 16.
Za potrebe upravljanja stavbe stanovalci niso ustanovili skupne organizacije. Dogovor je, da vsake dve leti stroške obračunava drugo stanovanje in ureja informativno tablo, ki se nahaja pri vhodu. Skupnih prostorov za srečanja nimajo in se sestajajo po potrebi v enem od stanovanj, da se dogovorijo o prioritetah. S srečanji se ne obremenjujejo – če ni v teku kakšnega projekta, ki bi zahteval več usklajevanja, se sestanejo enkrat na dve leti. Tak večji projekt, ki so ga izvedli v zadnjem času, je menjava strehe. Pomembno je bilo, da je lahko vsak sam našel najboljšo ponudbo, potem pa so se dogovorili o nadaljnjih korakih.
Odločitve o delih v stavbi temeljijo na konsenzu. Posledica takšnega načina odločanja je manjša učinkovitost. Po drugi strani pa se sodelovanje vseh zdi pomembno, saj odločitve kasneje bolj držijo, saj se ljudje ne počutijo ogoljufane. Pomembna prednost samoupravljanja stavbe je v tem, da lahko vsakdo za svoje zamisli poskuša prepričati ostale in če mu uspe, se zamisel izvede.
Spodbujanje razvoja stanovanjskih kooperativ
V katerih smereh bi lahko šli ukrepi javnih politik, da bi kooperative lahko v obdobju po 2020 zares zaživele? Ministrstvu, pristojnemu za socialno politiko, smo predlagali dva konkretna ukrepa, ki bi lahko bila podprta v okviru veljavnega Operativnega programa za izvajanje Evropske kohezijske politike. Omenjeni program na več mestih predvideva izvedbo pilotnega projekta stanovanjskih objektov v svojstvu stanovanjskih kooperativ.
Podporna shema za razvoj stanovanjskih kooperativ
Ker danes delujočih stanovanjskih kooperativ pri nas še ni, bi najprej morali razviti vsestransko sistematično podporo, ki mora na koncu obdobja pripraviti stanovanjske kooperative na pogoje delovanja, v katerih bi lahko delovale kot sistemski instrument stanovanjske politike. Nevladna organizacija ali mreža nevladnih organizacij bi v okviru podporne sheme lahko izvajala aktivnosti, kot so: programi usposabljanj, izobraževanj ter predvsem mentorstva in svetovanja za vse deležnike, organizacija skupin kooperantov in pomoč do faze samostojnega delovanja, organizacija skupin stanovalcev z vključevanjem pripadnikov ranljivih skupin, medsebojno mreženje iniciativnih skupin in delujočih stanovanjskih kooperativ ter pravna, tehnična in komunikacijska podpora.
Razvoj pilotnih projektov stanovanjskih kooperativ
V obdobju do 2020 se bo zaradi dolgih investicijskih ciklov lahko izvedlo le majhno število pilotnih projektov. Ker prvi projekti orjejo ledino na več področjih, ni mogoče pričakovati, da bi se v tem obdobju lahko izvedli brez pomoči iz javnih sredstev. Razumno bi bilo, da bi skupna podpora iz javnih sredstev dosegla višino, na kakršno bi v prihodnje lahko računali bodoči stanovalci iz naslova stanovanjskega dodatka, kot ga predvideva novi Nacionalni stanovanjski program.
Pričakovanja občin
Podobna pričakovanja glede stanovanjskih kooperativ gojijo tudi nekatere občine. Mestna občina Novo mesto tako meni, da lahko stanovanjske kooperative postanejo pomemben steber stanovanjske politike. Kot ugotavljajo v svojem stališču lahko v primerjavi z drugimi oblikami zagotavljanja stanovanj omogočajo, da bodoči stanovalci neposredno vplivajo na zasnovo, gradnjo in upravljanje stanovanj. Ker stanovanjsko kooperativo sestavlja več članov z različnimi izkušnjami in različnim znanjem, so projekti praviloma inovativni in resnično prilagojeni bodočim uporabnikom. Tuje izkušnje kažejo, da tako nastajajo inovativna in kakovostna stanovanja, ki niso standardizirana zaradi večje varnosti tržne investicije. Praviloma so takšna stanovanja tudi cenejša, saj so pod določenimi netržnimi pogoji deležna različnih javnih olajšav.
Na vsak način na tem področju pričakujejo sistemsko intervencijo države, ki bi vzpodbudila lokalne pilotne projekte, saj je treba vzpostaviti pravni okvir, določiti pogoje in mogoče javne olajšave. Opozarjajo, da je pravni okvir zelo pomemben, saj konceptov skupnega lastništva v Sloveniji trenutno ni enostavno uveljaviti. Zlasti je treba nedvoumno določiti, da gre za neprofitno obliko reševanja stanovanjske problematike, ki prinaša določene olajšave in po drugi strani tudi določene pogoje za delovanje takšnih kooperativ. Vzpodbuditi bo potrebno tudi prve kakovostne pilotne projekte, ker bodo le uspešni projekti kasneje sami omogočali razvoj kooperativ. Vsaj v prvi fazi bi bilo za pilotne projekte potrebno zagotoviti primeren vir financiranja, ki bi moral biti ugodnejši od tržnih virov financiranja.