Stanovanjska kooperativa Tovarna

Kooperativa je bila ustanovljena avgusta 2012 kot zadruga brez odgovornosti. Bila je eden od produktov projekta Uveljavljanje stanovanjskih kooperativ po švicarskem vzoru, ki je bil podprt s sredstvi Švicarskega prispevka razširjeni Evropski uniji. Od ustanovitve »v nizkem štartu« čaka,da jo s članstvom napolnijo entuziasti, ki bi želeli skupaj reševati svoj stanovanjski problem. Želja ustanoviteljev je, da to storijo v skladu z zadružnimi pravili SK Tovarna, ki sledijo konceptu zadružnih stanovanj, kakor je izšel iz omenjenega projekta in se v veliki meri zgleduje po modelu uveljavljenem v Ženevi.

Pri svojih ciljih si SK Tovarna prizadeva za zagotovitev:

• stanovanj z visoko zaščito najemnikov;
• stroškovno ugodnega najema stanovanj;
• visoke kakovosti bivanja tako v stanovanjih kot v skupnih prostorih in okolici;
• energetsko varčnih, trajnostnih in sicer okolju prijaznih stanovanj;
• visoke stopnje socialnega življenja v stanovanjskih stavbah;
• aktivnega sodelovanja svojih članov tako pri kreiranju in izvajanju politike in poslovanja zadruge kakor tudi pri izvajanju gradnje stanovanj in kasneje njenem upravljanju;
• vzpostavljanja odnosov med člani, ki temeljijo na spoštovanju vrednot, kot so vzajemnost, solidarnost, javno dobro, skupnost, socialna odgovornost in soupravljanje.

 

 

Kakšen je model stanovanjske skupnosti SK Tovarna?

V SK Tovarni si prizadevajo za vzpostavitev modela, ki bo zasnovan na zadružni lasti stanovanjskih nepremičnin. Stanovalci bodo v svojih stanovanjih najemniki, preko članstva v kooperativi pa bodo obenem tudi solastniki celotnega premoženja zadruge.

V svojih stanovanjih bodo uživali vse pravice najemnikov stanovanj, ki jim jih zagotavlja zakonodaja s področja najema stanovanj (Stanovanjski zakon, Obligacijski zakonik) in Zadružna pravila ter drugi interni zadružni akti. Kot člani zadruge in solastniki pa bodo imeli tudi vse pravice in obveznosti, ki izhajajo iz tega naslova, najbolj pa se dotikajo njihove pravice do soodločanja pri gradnji same stanovanjske zgradbe, njenem upravljanju in urejanju pravil življenja v njej.

Najemnina stanovanj je stroškovna. To pomeni, da mora pokrivati vsaj sorazmeren delež vseh stroškov, upravljanja, vzdrževanja, amortizacije in stroške financiranja sredstev, vloženih v stanovanje in pripadajoče skupne dele ter zemljišče stanovanjske stavbe.

Zadnji dve postavki se nanašata v glavnem na odplačevanje hipotekarnega kredita, ki je glavni vir financiranja stanovanjskega projekta. S 5 odstotki soudeležbe k financiranju prispevajo tudi stanovalci, pomemben pa je tudi delež lokalne skupnosti, ki z ugodnimi najemnimi pogoji priskrbi zemljišče ter jamči za del hipotekarnega kredita. Približno tako je oblikovana tudi finančna struktura stanovanjskih kooperativ v Ženevi, kjer lahko govorimo o že utečeni praksi. V Ženevi večino hipotekarnega kredita kooperativa pridobi na komercialnih bankah, del pa pri Alternativni banki, ki deluje po načeli etične banke in pri svojih odločitvah za dodeljevanje kreditov, poleg običajnega razmerja med tveganjem in dobičkom, upošteva tudi družbene koristi kreditiranega projekta.

V SK Tovarna pričakujejo, da bo pri naših prvih projektih potrebno zagotoviti večji delež takšnega posojila ali pa del v obliki nepovratnih sredstev. Čeprav si prizadevajo izgraditi ekonomsko vzdržen sistem financiranja gradnje, nakupa ali obnove kooperativne stanovanjske zgradbe, menijo, da bi bili prvi pilotni projekti upravičeni tudi do nepovratnih sredstev, saj bodo orali ledino, kar pomeni, da bodo povezani z dodatnimi stroški in manjšimi sistemskimi spodbudami kot tisti, ki jim bodo sledili.

Kakorkoli, financiranje investicije je predpogoj, da sploh lahko govorimo o skupnostnem življenju v kooperativi. Bistvo pa se skriva v poteku izvedbe načrtovanja in izgradnje stavbe ter v organizaciji življenja v njej.

 

Izvedba gradnje kooperativne stanovanjske stavbe

Najbolj specifična elementa te faze kooperativne investicije sta idejna zasnova zgradbe in proces participacije. Zasnova zgradbe mora s svojo arhitekturo maksimalno zadovoljiti tri kriterije. Kar v največji meri mora spodbujati družbeno in družabno življenje v stavbi, upoštevati mora najvišje ekološke standarde v procesu gradnje kot tudi kasneje v času koriščenja stavbe in mora biti ekonomična oz. primerna za žep bodočih stanovalcev.

Proces vključevanja se nanaša najprej na bodoče stanovalce in tudi na druge deležnike. Člani kooperative so že pred to fazo vključeni v participativni proces. Odločati morajo o temeljnem konceptu projekta, ki je podlaga idejne zasnove in nadalje za pridobivanje oz. izdelavo projektne dokumentacije. Predvsem podlaga za izbor in delo arhitekta. Najkasneje po tej fazi se oblikuje skupina stanovalcev, ki prevzame ključno vlogo pri usmerjanju projekta v nadaljevanju. Skupina se redno sestaja in spremlja razvoj projekta, obenem pa se tako krepijo medsebojne vezi skupine, ki bo velik del življenja morala skupaj reševati številne probleme sobivanja. Na sestankih morajo v različnih fazah gradnje odločati tudi o zelo konkretnih zadevah, kot so oprema stanovanj, barve in oprema skupnih prostorov, bodoča ureditev okolice, parkirišča za kolesa itd.

Pogosto se zgodi, da že v tem delu skupnostnega življenja kdo ugotovi, da mu to ne ustreza in odide. V takšnih primerih imajo preostali člani skupine tudi velik neformalni vpliv na odločitev o tem, kdo od članov kooperative bo njihov nov sostanovalec. Formalno o tem na predlog vodstva odloča celotna kooperativa.

 

Organizacija življenja v kooperativni stanovanjski stavbi

Po vselitvi si morajo stanovalci razdeliti naloge upravljanja; dogovoriti se morajo, kako zagotavljali preglednost upravljanja, kako bodo vzdrževali stavbo – kaj bodo delali zunanji in kaj bodo lahko postorili sami – in kako bodo uredili uporabo skupnih prostorov in skupne dejavnosti, npr. urejali okolico, skrbeli za otroke, skrbeli za starejše, skupno nabavljali ekološko zelenjavo, skupaj uporabljali avtomobile, …

Organizirati je treba redna srečanja stanovalcev, kjer se morajo seznanjati in odločati o sprotnih zadevah, ki se nanašajo na življenje v kooperativi.

Stanovalci oz. kooperanti morajo svoje odločitve oblikovati tako, da bodo vzpostavljeni odnosi narekovali in spodbujali medsebojno sodelovanje in druženje. »Motenje« sosedov v kooperativi ne bo eksces, ampak zaželeno obnašanje sosedov kooperantov.

 

Do kje je prišla SK Tovarna pri uresničevanju ciljev?

Koncept SK Tovarne se v veliki meri naslanja na priznanje družbe, da tovrstni način zagotavljanja stanovanj udejanja javni interes na številnih področjih in ga zato velja podpreti tudi sistemsko. Zagovorniki kooperativnih stanovanjskih skupnosti zato veliko naporov vlagajo v spodbuden normativni okvir in siceršnje podporno okolje. Pozorni so na pripravo Nacionalnega stanovanjskega programa. Iz številnih dosedanjih osnutkov je razvidno, da so stanovanjske kooperative že dobile svoje mesto, vprašanje je le, kako prednostno jih bo program obravnaval. Menijo, da bi morale biti kot organizacije, ki zagotavljajo najemna in obenem neprofitna stanovanja, ki jih v Sloveniji najbolj primanjkuje, pozitivno diskriminirane. Za podobno mesto kooperativ in posledično za vire financiranja si prizadevajo tudi skozi Operativni program izvajanja ukrepov za izvajanje Evropske kohezijske politike in Partnerski sporazum med RS in EU. Delujejo tudi v smeri, da bi zagotavljanje neprofitnih najemnih stanovanj postala dejavnost socialnega podjetništva, kar bi pomenilo, da bi lahko stanovanjske kooperative izkoriščale tudi podporno okolje, ki se bo gradilo za socialno podjetništvo. Predvsem pa se posvečajo širjenju znanja o tovrstnem reševanju stanovanjskih problemov med različnimi javnostmi, med katerimi so prednostne lokalne skupnosti, nevladne organizacije in potencialni uporabniki oz. sorodne pobude.

Obenem pa SK Tovarna povsem konkretno navezuje stike z različnimi akterji na stanovanjskem področju, ki sodijo v koncept. To so javni stanovanjski skladi in občine ter potencialni bodoči stanovalci. Trenutno je na dobri poti, da pridobi prvo zemljišče in da organizira skupino, ki bo sposobna zaorati ledino.

www.stanovanjskekooperative.si
e_naslov: info@sktovarna.si
Pobudnik: Zavod Tovarna
Upravljavec: SK Tovarna
Časovni okvir: avgust 2012 –
Lokacija: Novo mesto, Ljubljana